معرفی ابزارهای نوین مالی

صکوک اجاره به زبان ساده

استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی، کیلیدتوسعه بازار مسکن

املاک تهران به طور بی سابقه ای در سالهای اخیر با افزایش افسارگسیخته قیمت ها مواجه شد و راه های تامین نیاز مسکن را بیش از پیش دشوار کرد. به این صورت مدل های خرید خانه از نظام پس انداز تغییر کرد و مدل هایی همچون پیش فروش رونق گرفت. منتها در کشورما استفاده از این ابزارهای بسیار کاربردی با مشکلات زیادی همراه است و باید برای ساماندهی و بهبود شرایط بازار معرفی ابزارهای نوین مالی این نوع مدل های تامین مالی به کار گرفته شود.

تقویت توان مالی متقاضیان، نیاز امروز بازار مسکن؛

فعالان بازار مسکن و متقاضیان ملکی در سالهای اخیر با استفاده از سامانه های مشاورین املاک و سایت های مسکن تمام فعالیت های خود را انجام می دهند. بدیهی است فعالیت در یک سایت مسکن میتواند ارزش­افزوده­های بسیاری برای متقاضیان و مالکان به همراه بی آورد. اما در نهایت تامین مالی برای خرید خانه مبحث مهم و اصلی متقاضیان ملکی است و باید برای این مهم که سالهاست وزنه تقاضا را سبک کرده چاره ای اندیشید.

گفتنی است این مهم نیاز به همکاری دستگاه های مختلف دارد تا بتوان با هماهنگی و حمایت از بخش خصوصی میزان تولید مسکن را تا حد قابل توجهی افزایش داد تا علاوه بر رونق در بازارمسکن، تمام بخش ­های مرتبط با این حوزه نیز ساماندهی شوند. به این صورت که وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی تصمیم گیری در این بخش با ایجاد بسترها و تسهیل در قوانین، راه های ابزارسازی را آسانتر کرده و راه های تامین مالی برای تولید و عرضه مسکن را هموار کنند. این امر می تواند در مرحله نخست با ارائه مجوزهای تاسیس شرکتهای لیزینگ روی دهد. در مرحله بعد هم راه اندازی ابزارهای تامین مالی دیگر که در بازارسرمایه ایجاد و مدیریت می شود نیز یکی از بهترین راهکارهای توسعه بازار مسکن و رونق بخشیدن به صنعت ساختمان به شمار می رود.

افزایش آگاهی ملکی، کیلید توسعه بازار مسکن؛

شایان ذکر است این ابزارها در بازارمسکن کشورهای توسعه یافته توانسته تامین نیازمسکن را به دغدغه فرعی مردم تبدیل کند. در حالی که مردم کشور ما یا مسکن را به عنوان سرمایه بلند مدت نگاه می­کنند و یا نخستین و سخت ترین نیاز خود را تامین سرپناه و خانه می ­ دانند. از این رو نیاز است تا با ساماندهی این بخش و فرهنگ سازی در جهت تغییر نگاه سرمایه ای به مصرفی، در کوتاه و بلندمدت این بخش را به ساماندهی برسانیم. این فرهنگ سازی با آموزش مداوم و کنترل تورم قیمت مسکن روی می دهد. گفتنی است این مهم نیز با اتحاد بخش خصوصی و دولتی امکان پذیر است.

گفتنی است آموزش و افزایش آگاهی ملکی مردم نیز کمک شایانی به بهبود شرایط بازار کرده و در نهایت بازاری پویا و مردمی را فراهم می کند. این مهم در بخش عرضه و فروش روی داده و مجموعه ای دانش بنیان به نام کیلید در بخش های مختلف به افزایش آگاهی ملکی مردم می­پردازد. گفتنی است کیلید علاوه بر تمام فعالیت هایی که یک سایت مسکن پویا و نوین انجام می دهد، منبع مناسبی برای دریافت اطلاعات سیاستگذاران بوده و تمام فعالین بازارمسکن و مشاورین املاک نیز با استفاده از اطلاعات و ابزارهای این سامانه دانش بنیان کسب و کار خود را توسعه می دهند.

لازم به ذکر است سامانه کیلید مشخصات قیمت تمام املاک تهران را به همراه درصد تغییراتشان در بخش اطلاعات بازار مسکن قرارداده تا تمام کاربران بتوانند در بازه­های زمانی مشخص، قیمت و نوسانات آن را مشاهده کنند. این بخش علاوه بر اینکه مردم را از شرایط بازار مسکن در محله خودشان آگاه می کند، سیاستگذاران را نیز برای اعمال تصمیم های هدفمند، متناسب با نیاز هر منطقه یاری می رساند.

جستجوی هوشمند، سرعت و کیفیت معاملات را افزایش می دهد؛

از سوی دیگر تمام متقاضیان خرید املاک تهران میتوانند از طریق ابزارهای جستجوی کیلید، در زمان کم، بهترین انتخاب ملکی را داشته باشند. این مهم با استفاده از هوش مصنوعی روی می دهد. به این صورت که کاربر تمام نیازهای خود را که شامل بازه قیمتی، متراژ، طبقه و حتی کوچکترین جزئیات می شود را در سامانه وارد کرده و هوش مصنوعی را برای پیداکردن فایلهای متناسب با مشخصه های وارد شده به کار می گیرد.

به این صورت فرآیند جستجو کاملا هوشمندانه شده و متقاضی با آگاهی کامل معاملات ملکی خود را انجام می دهد. همچنین استفاده از بستر کیلید شفافیت را به معاملات ملکی افزوده تا این ارزش افزوده مهم نیز در بازار مسکن به وجود آید و تمام مردم از مزایای آن بهره مند شوند. گفتنی است کیلید با تولید محتوای تخصصی از مشخصات محله های مختلف و انتشار آن در رسانه های معتبر و جریان اصلی، رسالت خود برای افزایش آگاهی ملکی مردم را به سرانجام رسانده است. در این راستا مشخصات کاربردی که متقاضی خرید آپارتمان در سعادت آباد باید به آن آگاه باشد را مطالعه می کنید.

خرید آپارتمان در سعادت آباد

بدون شک یکی از محبوب ترین محله های غرب تهران سعادت آباد است. از این رو همیشه قیمت خرید آپارتمان در سعادت ­آباد بیش از سایر مناطق مجاورش بوده و برای تمام اقشار جامعه، خرید ملک، حتی اجاره خانه در این محله مقدور نیست. چراکه علاوه بر قیمت بالا، اکثر آپارتمان­های ساخته شده در دهه ۷۰ و ۸۰ با متراژ بالای صدمتر بوده و این امر ورود جوانان را برای خرید آپارتمان در سعادت آباد دشوار کرده است.

شایان ذکر است سعادت آباد نیز سالهای پر فراز و نشیبی را از نظر قیمت مسکن تجربه کرده است. بدین صورت طبق آمار معاملات مسکن کیلید، درمهرماه سال ۹۲ قیمت هرمترمربع آپارتمان در سعادت آباد به طور میانگین ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. قیمت خانه در این منطقه با شیب ملایمی روند افزایشی به خود گرفته و هرمتر مربع آپارتمان، پایان سال ۹۵ نزدیک به ۷ میلیون تومان معامله می­شد. اما با ورود بخش مسکن به رکود در سال ۹۷، روند صعودی قیمت­ها با شیب بیشتری همراه بود. به طوری که ابتدای سال ۹۷ قیمت خرید هر مترمربع ۹ میلیون تومان و در اسفند ماه همان سال ۱۷ میلیون تومان رقم خورد.

به این صورت قیمت مسکن در این منطقه همچون سایر محله ها رشد داشت و هم اکنون بخش اطلاعات بازار مسکن کیلید قیمت آپارتمان را به طور میانگین متری ۴۶ میلیون تومان ثبت کرده است.

کیلیدی برای بازگشایی تمام دربهای بسته در بازار مسکن؛

گفتنی است میزان ساخت و ساز در سعادت آباد با توجه به آمار اعلامی مرکز تدوین ضوابط، نظات و صدور پروانه­ شهرداری تهران، در ۱۴ ماه اخیر ۵۲ درصد کاهش را در صدور پروانه ساختمانی معرفی ابزارهای نوین مالی ثبت کرده که سهم سعادت آباد و منطقه ۲ در این درصد نزولی بیش ازهمگان بوده است. زیرا اکثر سازندگان، ساخت­وساز در مناطق جنوبی تهران را موجه­تر از این محله­ها می­دانند. زیرا تقاضا در بازار مسکن اینچنین شده است و قدرت خرید مردم کاهش داشته و دیگر توان خرید آپارتمان در سعادت آباد را همچون سابق ندارند.

شایان ذکر است با بررسی و رصد تعداد معاملات و قیمت منطقه ای املاک تهران، سیاستهای هدفمند اتخاذ کرد و تعداد ارائه مجوز ساخت و اعمال سیاستهای محرک را بنا بر نیاز هر محله صادر کرد. از این رو کیلید را می توان نه تنها یک سایت مسکن ، بلکه سامانه ای دانست که مردم، مشاورین املاک و سیاستگذاران را برای اعمال تصمیم های کاربردی راهنمایی می کند.

آئین نامه ابزارهای نوین مالی و سرمایه گذاری شهرداریها و دهیاریها بزودی ابلاغ می شود

معاون عمران و توسعه امور شهری و روستایی وزیر کشور و رییس سازمان شهرداری ها و دهیاری های کشور با بیان اینکه سرمایه گذاری بخش خصوصی در مدیریت شهری، یک بازی برد – برد است؛ ایجاد ‌اعتماد سرمایه گذاران، ارایه تضمین در امنیت سرمایه گذاری و حذف ضوابط زائد و وقت گیر از سوی شهرداری ها و شوراها را از جمله الزامات سرمایه گذاری در این بخش برشمرد.

به گزارش ایسنا، مهدی جمالی نژاد که پنجشنبه 21 مهرماه در همایش و نمایشگاه فرصت‌های سرمایه‌گذاری در شهرداری های آذربایجان شرقی در تبریز سخن می گفت، بهره گیری از تجربیات موفق شهرداریها در حوزه سرمایه گذاری، تعامل مناسب با بخش خصوصی و در عین حال نظارت دقیق بر اجرای پروژه های مشارکتی با شهرداری ها را سایر الزامات سرمایه گذاری در حوزه مدیریت شهری ذکر نمود.

وی ادامه داد: شهرها و اقتصاد شهری مکان مناسبی برای جذب سرمایه گذاران است و ماموریت ها و وظایف متنوع شهرداری ها ظرفیت خوبی برای سرمایه گذاران بخش خصوصی است که در صورت حرکت بابرنامه مدیریت شهری در این موضوع؛ زمینه های کاری متعددی برای اجرای پروژه در حوزه های حمل و نقل شهری، ارتقای زیرساخت های شهری، نوسازی بافتهای فرسوده شهری، توسعه گردشگری شهری و فعالیت های فرهنگی و هنری بوجود می آید که می تواند مشکلات و کاستی ها در این عرصه ها را نیز برطرف نماید.

رییس سازمان شهرداری ها و دهیاری های کشور با اشاره به جاذبه های مختلفی که در حوزه های میراث طبیعی، تاریخی، مذهبی، معنوی شهرهای بزرگ و کوچک کشور وجود دارد، گفت: دست شهرداری ها به عنوان نهادهای عمومی مستقل غیر دولتی برای همکاری با سرمایه گذاران و به تبع آن ایجاد اشتغال و ارتقای زیرساخت های شهر و تولید ثروت، نسبت به دولت، بسیار باز است و سرمایه گذاران هم تمایل دارند که از ظرفیتهای شهرها بهره ببرند ولی عامل اصلی موفقیت در این موضوع؛ جلب اطمینان سرمایه گذاران و ایجاد فضای مناسب و امن و همکاری برای آنان از سوی شهرداری و شوراست.

جمالی نژاد در ادامه به بیان برخی اطلاعات سرمایه گذاری شهرداری های کشور پرداخت و گفت: فرصت‌های سرمایه‌گذاری شهرداری‌های کل کشور بیش از 2300پروژه با حجم مالی بالغ بر 120 هزار میلیارد تومان است که پروژه‌های سرمایه‌گذاری اجرا شده و در دست اجرا بیش از 1100 پروژه با حجم مالی بالغ بر 60 هزار میلیارد تومان می باشد.

معاون عمران و توسعه امور شهری و روستایی وزیر کشور همچنین با اشاره به ابلاغ قانون درآمد پایدار شهرداری ها پس از 39 سال و تدوین آیین نامه ها و شیوه نامه ها و دستورالعمل های اجرایی آن در وزارت کشور، به تدوین "آئین نامه ابزارهای نوین مالی و سرمایه گذاری شهرداریها و دهیاریها" توسط وزارت کشور اشاره نمود و گفت: این آئین نامه ظرفیت بسیار خوبی است که با تصویب قانون درآمد پایدار شهرداریها و دهیاریها صورت گرفته و با تدوین آئین نامه توسط وزارت کشور و ابلاغ آن طی چند ماه آتی، راهگشا و تسهیل کننده حوزه سرمایه گذاری خواهد بود.

جمالی نژاد، همچنین بر لزوم "تصویب شیوه نامه سرمایه گذاری" شهرداری توسط شوراهای اسلامی تاکید کرد و گفت: این شیوه نامه که از سوی وزارت کشور ابلاغ شده، نقشه راه شهرداریها در حوزه سرمایه گذاری است.

وی به استفاده از اوراق مشارکت بعنوان مهمترین ابزار تامین مالی در کلانشهرها نیز اشاره کرد و گفت: در تیرماه سال جاری 80 هزار میلیارد تومان از طریق اوارق مشارکت، منابع مالی برای 8 کلانشهر تزریق شد که کمک دولت با بازپرداخت 50 درصد اصل و سود آن صورت گرفته و این میزان در 20 سال انتشار و فروش اوراق مشارکت بی نظیر بوده است.

بر اساس گزارش روابط عمومی سازمان شهرداری ها و دهیاری های کشور، جمالی نژاد همچنین از برپایی همایش و نمایشگاه فرصت‌های سرمایه‌گذاری در شهرداری های آذربایجان شرقی تشکر کرد.

زمان‌بندی معاملات ابزارهای نوین مالی در فرابورس تغییر می‌کند

فرابورس ایران، با صدور اطلاعیه‌ای از تغییر زمان‌بندی جلسات معاملاتی بازار ابزارهای نوین مالی از هفته آینده معرفی ابزارهای نوین مالی خبر داد.

به گزارش تجارت‌نیوز، مدیریت عملیات بازار شرکت فرابورس ایران اعلام کرد: پیرو صورتجلسه هیات مدیره این بورس و به استناد تبصره ماده ۳ و ۴ دستورالعمل اجرایی نحوه انجام معاملات اوراق بهادار در فرابورس، زمان‌بندی جلسات معاملاتی بازار ابزارهای نوین مالی از روز دوشنبه (۱۴ تیر) به شرح زیر تغییر خواهد یافت. شایان ذکر است رویه های سفارش گیری و انجام معاملات بدون تغییر خواهد بود .

به گزارش تجارت‌نیوز، تأسیس و راه‌اندازی بازارهای خارج از بورس در قانون بازار اوراق بهادار (مصوب یک آذر ۱۳۸۴) پیش‌بینی شده و بر اساس بند ۸ از ماده یک قانون بازار اوراق بهادار، بازار خارج از بورس، بازاری در قالب شبکه ارتباط الکترونیک یا غیر الکترونیک برای معاملات اوراق بهادار بر پایه مذاکره، معرفی شده است.

طبق ماده ۴ قانون بازار اوراق بهادار صدور، تعلیق و لغو فعالیت‌های بازارهای خارج از بورس بر عهده شورای عالی بورس نهاده شده و در ماده ۲۸ این قانون نیز تأسیس بازارهای خارج از بورس همانند تأسیس بورس‌ها و نهادهای مالی منوط به ثبت نزد سازمان بورس و اوراق بهادار است و فعالیت آن‌ها تحت نظارت سازمان انجام می‌شود.

بدین ترتیب، به موجب دستورالعمل فعالیت بازارهای خارج از بورس، مصوب ۱۲ شهریور ۱۳۸۶ شورای عالی بورس و در اجرای بند ۵ ماده ۴ قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب آذر ۱۳۸۴ و مجوز شماره ۵۲۹۴۶/۱۲۱ مورخ ۱۹ آبان ۱۳۸۷ سازمان بورس و اوراق بهادار، شرکت فرابورس ایران در تاریخ ۲۲ آبان همان سال تحت شماره ۳۳۲۴۸۳ در اداره ثبت شرکت‌ها و مؤسسات غیرتجاری تهران به ثبت رسید و فعالیت خود را آغاز کرد.

پس از تدوین و تصویب دستورالعمل‌های مورد نیاز جهت پذیرش و دستورالعمل اجرایی نحوه انجام معاملات فرابورس و ایجاد زیر ساخت‌های لازم، بازار فرابورس ایران در تاریخ ۶ مهر ۱۳۸۸ به طور رسمی فعالیت خود را آغاز کرد (فرابورس).

ابزارهای نوین تامین مالی کلید توسعه حوزه ریلی

تین‌نیوز| نیم نگاهی به وضعیت سرمایه‌گذاری های صورت گرفته در بخش های مختلف اقتصادی این نکته را نمایانگر می کند که سهم عمده‌ای از این سرمایه گذاری از آن بازار پول بوده و سایر بخش های اقتصادی کشور نه تنها سهمی از آن نبرده اند بلکه خود نیز در هر بن بست مالی دست استیصال به سوی بانک ها دراز کرده اند کارشناسان و تحلیلگران در واکاوی این مساله بر این نکته تاکید می کنند که بروز چنین اتفاقی از آنجا نشات می گیرد که متولیان و تصمیم‌گیران نهادهای اقتصادی کشور هنوز شناخت کافی و قابل توجهی از سایر ابزارهای تامین مالی ندارند و همین سبب می شود تا هر جا سخن از تامین مالی و بودجه به میان آید ، بانک ها اولین انتخاب باشند.

تحلیلگران اقتصادی تغییر چنین نگاهی را مستلزم اصلاح ساختار اقتصادی در کشور می دانند و معتقدند بروز چنین تغییری نیازمند بستر سازی و مهیا شدن شرایط و از همه مهمتر گذر زمان طولانی است و تا زمانی که این اتفاق رخ ندهد نمی‌توان به اجرایی شدن راهکار دیگری دلخوش کرد.

اما برخلاف ادعای این گروه از کارشناسان، تحلیلگرانی هستند که معتقدند اقدامات صورت گرفته درحوزه بازار سرمایه چراغ سبزی است برای بهره مندی از ابزارهای موجود در آن. به این معنا که متولیان با استفاده از آن بتوانند منابع مالی مورد نیاز خود را تامین و در کنار آن زمینه توسعه کشور و رشد بازار سرمایه را مهیا کنند.

البته این تحلیلگران قبل از هر چیز این نکته را مطرح می کنند که استفاده از ابزارهای تامین مالی بازار سرمایه قبل از هر چیز نیازمند اعتقاد داشتن به این بازار است که متاسفانه در طول سال های اخیر دست اندرکاران و تصمیم گیران برخلاف وعده هایی که داده اند کمتر از آن بهره جسته اند.

بررسی روند تامین مالی های صورت گرفته از طریق بازار سرمایه نشان می دهد که بعد از یک یا دو شرکت هواپیمایی که از ابزاری همچون صکوک برای خرید هواپیما استفاده کرده اند، حوزه ریلی نقش قابل توجهی در بهره گیری از این اوراق داشته اند و ماحصل این نوع نگاه آن شده که علاوه بر استفاده شرکت های ریلی از ابزارهای نوین در جهت تامین ناوگان مورد نیاز خود شرکت راه آهن به عنوان اولین نهاد ریلی ، پیوند خود با بازار سرمایه را از طریق عرضه اوراق قراضه راه آهن در بورس کالا محکمتر کرده و با پیشگام شدن در این مسیر نشان داده که در دنیای امروز بانک ها دیگر تنها گزینه روی میز نیستند و اگر دامنه دید متولیان وسیع تر شود راه های تامین مالی گسترده ای وجود دارد.

با توجه به نگاه مثبت چنین متولیانی به بازار سرمایه و با ارزیابی چشم اندازهای تدوین شده در حوزه ریلی، این کارشناسان نسبت به معرفی ابزارهای نوین تامین مالی اقدام کرده‌اند که هر یک در نوع خود قابل توجه است.

نگاهی گذرا به برنامه ها و اولویت های تدوین شده متولیان ریلی کشور نشان می دهد که این دست‌اندرکاران درنظر دارند توسعه حمل و نقل ریلی را با سرعت بیشتری دنبال کنند به طوری که بتوانند در پایان سال 99 یعنی 4 سال دیگر شاهد جابه جایی 43 میلیون مسافر بین شهری باشیم.

در حال حاضر چیزی حدود 25 میلیون نفر مسافر از طریق حوزه ریلی جابه جا می شود که به نظر می رسد با مهیا شدن شرایط در آینده نه چندان دور بتوان شاهد رشد روز افزودن در این حوزه بود.

مدیر عامل راه آهن تحقق اهداف معرفی ابزارهای نوین مالی تدوین شده در این مسیر را در گروه تامین 583 لوکوموتیو، 28 هزار واگن باری و یک هزار و 520 واگن مسافری می دانند و معتقداست این حوزه ها از جمله مواردی است که بخش خصوصی می تواند سرمایه‌گذاری های خود در آن را افزایش دهد.

به گفته مدیرعامل راه آهن در صورتی که از 35 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری مورد نیاز بخش حمل و نقل ریلی 56 درصد 20 هزار میلیارد تومان آن توسط بخش خصوصی انجام شودآنگاه می توان شاهد تحقق اهداف تدوین شده دراین حوزه بود .

کارشناسان و تحلیلگران بازار سرمایه با ارزیابی این میزان نیاز حوزه ریلی معتقدند استفاده از "اوراق منفعت" می تواند بخش عمده ای از نیاز این حوزه را به خصوص در حوزه مسافری تامین کند چراکه این اوراق، سند مالی بهاداری هستند که بیانگر مالکیت دارنده آن بر مقدار معین خدمات یا منافع آینده از یک دارایی بادوام اند که در ازای پرداخت مبلغ معینی به مالکان آنها منتقل شده است؛ مانند گواهی حق استفاده از قطار مسافری ،گواهی حق اقامت در هتل معین برای روز معین، حق استفاده از خدمات آموزشی دانشگاه برای ترم یا سال معین، حق استفاده از یک ساعت پرواز برای مقصد معین و حق استفاده از خدمات حج یا عمره برای سال معین.

به گفته این کارشناسان، کاربردهای اوراق منفعت را می توان در دو بخش عمده واگذاری منافع آینده دارایی‌های بادوام و واگذاری خدمات آینده خلاصه کرد به این ترتیب که در بخش اول صاحبان دارایی های بادوام گاهی به نقدینگی احتیاج دارند‌و حاضرند برای تأمین آن، بخشی از منافع حاصل از دارایی‌های بادوام خود را از پیش واگذار کنند.

در این موارد اگر صاحبان دارایی در جستجوی استفاده کننده نهایی (کسی که بخواهد در روز معین از منافع دارایی معین استفاده کند) باشند، احتمال موفقیت خیلی پایین و در حد صفر است و برای حل این مشکل می‌توان از اوراق منفعت استفاده کرد.

به سخن دیگر صاحبان دارایی برای بخشی از منافع دارایی، اوراق منفعت منتشر و سپس آن ها را در مقابل مبلغ معینی به متقاضیان واگذار می کنند. دارندگان این اوراق می‌توانند صبر کرده و در زمان معین از آن منافع بهره ببرند؛ کما اینکه می توانند قبل از فرا رسیدن مدت آن را به دیگران واگذار کنند.

بعد دوم این اوراق که همان واگذاری خدمات آینده است هم به این ترتیب است که به عنوان مثال صاحبان دارایی های بادوام، شرکت‌ها و مؤسسه های خدماتی گاهی برای تأمین سرمایه در گردش یا توسعه فعالیت های اقتصادی، نیازمند پول می‌شوند و حاضرند بخشی از خدمات آینده خود را از پیش واگذار کنند. در این موارد هم اگر شرکت های خدماتی به دنبال مشتری نهایی (استفاده کننده واقعی از خدمات) باشند، احتمال موفقیت در سطح پایین و نزدیک به صفر است، در حالی که استفاده از اوراق بهادار منفعت می تواند این مشکل را به آسانی حل کند.

از آنجایی که صاحبان اوراق منفعت محق هستند که در سر رسید مشخص خود به صورت مستقیم از منابع دارایی ها یا خدمات شرکت‌های خدماتی استفاده کنند و یا زمان سررسید آن ها را به متقاضیان منافع و خدمات واگذار کنند، بنابر این اوراق منفعت برای دارندگان اوراق فواید زیادی دارند؛ به این ترتیب که دارندگان آن می توانند بااستفاده از این اوراق به نوعی منافع و خدمات را برای زمانی مشخص رزرو و براساس آن برنامه ریزی کنند.

نکته دوم آن است که اگر این افراد تا پیش از زمان سررسید اوراق به نقدینگی نیاز پیدا یا از استفاده منافع و خدمات صرف نظر کنند، می توانند اوراق منفعت را به دیگری واگذار کنند که منجر به شکل گیری عرضه و تقاضا و به دنبال آن بازار برای این اوراق بهادار باشند.

به عبارت دیگر هر چه اوراق منفعت منافع و خدمات شفاف تر و انتشار دهندگان آن در ارائه منافع و خدمات پایبندتر به حقوق دارندگان اوراق باشند، بازار ثانویه از رونق بیشتری برخوردار خواهد بود.

معرفی یک ابزار مالی نوین در ایران

صکوک اجاره به زبان ساده

عصرایران - سرمايه گذاري مطمئن ، با "سود حلال" يکي از مهم ترين دغدغه ها در جوامع اسلامي بوده است. از اين رو ، اقتصاددانان مسلمان در کشورهايي مانند مالزي ، قطر ، بحرين ، عربستان و حتي در آلمان و اروپا ، فرمول هايي را ابداع کرده اند تا از يک سو بتوانند همپاي اقتصاد روز جهان و بازارهاي مالي آن حرکت کنند و از ديگر سو ، بحث هايي مانند حلال و حرام و ربا و . را حل و فصل نمايند و "سود طيب و طاهر" به سرمايه گذاران مسلمان بدهند.

يکي از روش هاي نوين و مدرن که در سال هاي اخير با استقبال بي نظيري در ميان سرمايه گذاران مسلمان در آسيا و اروپا مواجه شده ، نوعي " اوراق بهادار " است که به "صکوک اجاره" معروف شده است.
اسم عجيبي به نظر مي رسد! اما روش واقعاً جالبي است و در آن ، شما به عنوان کسي که سرمايه خود را به منظور افزايش پس انداز کرده ايد ، مالک بخشي از ساختمان يا هر مال فيزيکي ديگري مي شويد که اجاره داده شده است و شما ، ماه به ماه درست مانند يک مالک و موجر ، اجاره دريافت مي کنيد.
نکته جذاب ماجرا براي شما اين است که علاوه بر دريافت اجاره ماهانه ، اصل پول تان هم محفوظ است.

چگونه چنين چيزي ممکن است؟

تا قبل از 1983 ميلادي چنين چيزي ممکن نبود اما در اين سال ، اقتصاد مالزي با بهره گيري از صکوک اجاره ، اين رويا را به واقعيت تبديل کرد و اتفاقاً يکي از ابزارهاي مالي مالزي در روند رو به رشدش ، همين "صکوک" بود که در عمل هم جواب داد و همپاي ساير عوامل ، رشد سريع و مثال زدني مالزي را رقم زد.

در اين روش ، شرکت‌هاي بزرگ که اموال زيادي دارند ، با تأسيس يک شرکت ديگر، بخشي از دارايي خود (مثلا يک ساختمان) را به اين شرکت مي‌فروشند و سپس خودشان اين اموال را از اين شرکت دوم اجاره (به شرط تمليک) مي‌کنند.

حال، شرکت دوم بخشي از ملک خريداري شده (همان ساختمان مثال) را به صورت چندين سهم در قالب اوراق بهادار (به نام صکوک اجاره) در بورس معرفی ابزارهای نوین مالی مي‌فروشد و فايده‌اش براي خريدار اين است که در اجاره‌بها شريک مي‌شود و پس از پايان مدت اجاره هم سهمش را پس مي‌دهد و اصل پول و سودش را پس مي‌گيرد.
در اين روش ، براي ترغيب سرمايه گذاران جهت خريد "صکوک اجاره" ، دو تضمين مهم به خريدار داده مي شود تا ريسک سرمايه گذاري به صفر برسد:
اول اين که حداقلي از اجاره مثلا 17 درصد ، براي خريدار تضمين مي شود و اين تضمين هم توسط شخصيت حقوقي معتبري مانند يک بانک با سابقه انجام مي شود .
دوم اين که هرگاه دارنده اوراق بهادار (صکوک) اراده کرد ، مي تواند در بورس يا فرابورس آن را بفروشد و نکته جالب اين است که حتي اگر خريداري هم پيدا نشود ، ارائه دهنده اين اوراق ، موظف به خريد آن در قيمت اسمي اش است تا کوچک ترين ضرري به دارنده نرسد.

ويژگي مهم براي سرمايه گذاران خرد

در صکوک اجاره ، نيازي نيست شما سرمايه کلاني داشته باشيد تا مال و ملکي بخريد و اجاره دهيد و اجاره بها بگيريد ، بلکه با ارقام اندک ، حتي در حد 100 هزار تومان و يک ميليون تومان نيز مي توانيد مالک بخشي از يک مال (مانند يک ساختمان) باشيد و به نسبت پول تان ، اجاره بگيريد و اصل پول تان هم محفوظ بماند.

به طور کلی فرآیند فوق را می‌توان در قالب یک مثال و به شرح مراحل ذیل خلاصه کرد:
1- شرکت الف (بانی) یک یا مجموعه‌ای از دارایی‌های خود را به مبلغ 1.000.000 ریال در قالب قرارداد بیع به شرکت ب (SPV) واگذار می‌کند با این توافق که شرکت ب مجدداً همان دارایی‌ها را با شرایط مشخص به شرکت الف اجاره دهد.
2- شرکت ب دارایی(های) خریداری شده را برای مدت 10 سال و در ازای دریافت مبلغ 100.000 ریال به عنوان اجاره بهای سالانه به شرکت الف اجاره می‌دهد.

3- شرکت ب 100 ورقه صکوک که ارزش اسمی هر یک 10.000 ریال است را به سرمایه گذاران می فروشد. هر ورقه صکوک بیانگر درصد خاصی از مالکیت دارایی مورد اجاره است. بنابراین کسی که یک ورقه صکوک را خریداری می‌کند در واقع مالک یک درصد دارایی مورد اجاره است و یک درصد اجاره‌بهای سالانه (مبلغ 1000 ریال) به وی تعلق می‌گیرد.

4- شرکت ب در ازای انتشار و فروش 100 ورقه صکوک که جمعاً مبلغ 1.000.000 ریال به دست می‌آورد که باید آن را بابت خرید دارایی در مرحله 1 به شرکت الف بپردازد.
5- شرکت الف در ازای اجاره دارایی سالانه مبلغ 100.000 ریال به مالک (دارندگان صکوک) می‌پردازد؛ به عبارت دیگر شخصی که یک ورقه صکوک را خریداری کرده سالانه مبلغ 1.000 ریال به عنوان اجاره بها دریافت می‌کند.

در پایان سال دهم و در پایان مدت اجاره در صورتیکه اجاره از نوع اجاره به شرط تملیک باشد شرکت الف با پرداخت 1.000.000 ریال به شرکت ب دارایی را به تملک خود در می اورد. شرکت ب نیز این مبلغ را به دارندگان صکوک می دهد. در صورتیکه قرارداد اجاره عادی باشد شرکت ب اختیار دارد دارایی را به شرکت الف بفروشد یا نفروشد. در صورتی که شرکت ب بخواهد دارایی را به الف بفروشد، شرکت الف موظف است دارایی را به قیمت اولیه خریداری نماید. در صورتیکه شرکت ب نخواهد دارایی را به شرکت الف بفروشد می تواند دارایی را به قیمت روز در بازار بفروشد و اصل مبلغ ارزش دارایی را به همراه سود یا زیان سرمایه به دارندگان صکوک برگرداند.

در مجموع می توان گفت که در سیستم صکوک اجاره ، شما ( اصل پول + سود + اجاره بها ) را دریافت می کنید که در هیچ کدام از سیستم های دیگر سرمایه گذاری نظیری برای آن وجود ندارد.